Cela fait déjà plusieurs mois que les banques ont commencé à faire évoluer les taux des prêts immobiliers. Et il est de plus en plus difficile d'obtenir un emprunt. Il s'agit pour l'instant d'une légère hausse, mais est-ce qu'il faut envisager un mouvement durable ?

Depuis plus de 15 ans les taux n'ont cessé de baisser. Il y a 12 ans on empruntait sur 25 ans au taux de 4,50% contre moins de 1% il y a peu de temps.

Pour comprendre ce ressent changement, il faut déjà comprendre comment la banque fixe les taux des prêts immobiliers.

Les taux des crédits immobiliers sont fixés en fonction du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) et des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sur 10 ans. Si ces 2 éléments augmentent, les banques de détails (votre agence Crédit Agricole ou SG) répercutera cette augmentation sur les taux de prêts immobilier pour conserver sa marge.

Suite à la crise du Covid tous les pays ont connus une reprise en force de leurs activités commerciales mais une pénurie des matières premières de plus en plus forte à entrainée une inflation et donc une augmentation du taux directeur et l'OAT 10 ans. Conséquence : l'augmentation des taux de crédit.

Le taux d'inflation sur 1 an dépassait les 5% au mois de mars en France et 7% au niveau européen.

Le conflit Ukrainien qui pourrait entrainer un choc pétrolier n'arrange rien et accélère cette inflation à la hausse.

Pour faire baisser l'inflation les banques centrales n'ont pas d'autre choix que d'augmenter leurs taux court termes.

Des financements moins faciles à obtenir

Entre la hausse des taux et la situation après covid, les banques resserrent l'étau et il devient de plus en plus difficile d'emprunter. Suite aux nouvelles règles édictées par le HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière), les conditions d'octroi ont été renforcées en limitant l'endettement à 35% maximum. Cela devient une vraie contrainte pour les investisseurs qui peuvent se retrouver vite au dessus de l'endettement maximum à moins qu'ils achètent via une SCI pour éviter de s'endetter personnellement.

Combien je dois gagner pour un crédit de 200 000 € sur 25 ans ?

En partant sur un taux à 1,80% en moyenne constaté sur Paris au 1er semestre 2022, l'échéance du crédit sera de 831 € par mois.

Pour ne pas dépasser un endettement de 35% il faudra justifier d'un salaire net mensuel de 2375 €.

Pour emprunter dans les meilleures conditions il faut comprendre comment raisonne la banque et dans quelle catégorie vous vous trouvez :

Selon votre profil la banque ne va pas appliquer les mêmes règles.

Quelles solutions pour emprunter aux meilleures conditions ?

Optimisation du coût de l'assurance emprunteur

Lorsque l'on contracte un crédit immobilier, il est obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur. Son utilité est simple : couvrir la dette (le crédit) en cas de décès, invalidité ou arrêt de travail. Cette assurance peut coûter plus ou moins chère.

Il arrivera souvent que dans le cadre de votre prêt immobilier, la banque souhaite avoir des contreparties. L'assurance emprunteur fait partie de ces contreparties. Du coup, l'assurance que la banque va vous proposer va souvent être plus chère que des assurances que vous prendriez en dehors de la banque en faisant une délégation d'assurance auprès d'un courtier. Cela est surtout vrai lorsque vous êtes jeunes. Pour les moins jeunes l'assurance de la banque peut être plus intéressante. Le fonctionnement de l'assurance groupe est le même que pour le système de retraite, ce sont les jeunes qui payent pour les plus âgés.

Optimiser votre coût d'assurance emprunteur vous permettra d'optimiser mécaniquement votre rentabilité si vous faite un investissement locatif. Cela ne pourra qu'être bénéfique pour votre projet immobilier.

Nouvelles règles pour changer d'assurance de crédit

Vous vous êtes fait financé ? et maintenant il faut souscrire à une assurance emprunteur ? Grâce à la loi Lemoine, depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment sans attendre la 1ère année de contrat. C'est un élément à prendre en compte dans l'étude de votre projet immobilier. Même si la banque vous impose son assurance, ne vous battez pas contre elle au risque de ne pas obtenir le crédit. Attendez quelques mois et changer d'assurance.

Bull Market ou Bear Market ? Marché en hausse ou en baisse ?

Les taux des prêts immobiliers ont atteint leurs plus bas historique en 2021 mais depuis le début d'année 2022 ils ont fortement progressé. Avec les taux bas, et avec les économies forcées dues au Covid, les ménages ont plus dépensés dans leur logement entre fin 2020 et début 2022. En parallèle les prix de l'immobilier ont augmentés.

La Banque Centrale Européenne a réalisées une étude qui met en évidence le lien entre les prix du marché immobilier et le niveau des taux. des crédits immobiliers.

Une hausse de 1 point du taux de crédit immobilier conduirait à une baisse des prix de l'immobilier d'environ 5% après deux ans environ.

Bien entendu chaque ville ne sera pas affectée de la même manière. Celles qui présentent un dynamisme fort, c'est à dire là où les acheteurs ont des salaires plus importants, seront moins touchées, profitant de leur épargne financière pour avoir un apport plus conséquent pour leur prêt immobilier. Le nombre d'acheteurs y est également plus élevé que dans des villes moins dynamiques.

Quelles solutions pour minimiser son risque sur le marché immobilier

Il n'y a pas d'investissement sans risque, même sur un marché comme l'immobilier. Et plus vous allez chercher une rentabilité, plus le risque sera élevé. Il est cependant possible de minimiser ce risque et de dégager une rentabilité acceptable.

Pour limiter votre risque, choisissez une ville dynamique, c'est à dire qui a un bassin d'emploi important et sur différents secteur d'activité. En cas de fluctuation du marché il y aura toujours une demande locative.

Dans le cadre de votre projet d'achat, attardez-vous sur les caractéristiques du bien :

son emplacement : est-ce qu'il est proche des commerces ou des transports ?

son agencement : est-ce qu'il n'y a pas de perte de place, est-ce que les wc sont sur le palier

son isolation : les biens mal isolés vont être de plus en plus difficile à louer donc attention

son potentiel de transformation : est-ce qu'il est possible de transformer le bien. Faire évoluer l'appartement peut apporter un réel avantage locatif. Un appartement avec 1 chambre que l'on peut transformer en 2 chambres par exemple permettra de valoriser votre bien.

Avant de vous lancer dans un achat d'investissement immobilier en ayant recours à un crédit qu'il faudra rembourser, définissez bien votre projet. Est-ce que vous avez un profil plus "patrimonial" ? c'est à dire que vous préférez un bien de qualité dans des villes très recherchées où les variations des prix de l'immobilier sont faibles ou bien est-ce que vous avez un profil plus "risqué" ? vous êtes capable d'investir dans des quartiers "en devenir" en périphérie des grandes villes.

Pour réussir votre projet immobilier d'investissement, il va falloir analyser sa rentabilité et surtout identifier comment l'optimiser.

Comme nous l'avons vu précédemment, il faut travailler sur les différents éléments qui ont un impact direct sur la rentabilité de votre projet. De manière assez simple : il faut baisser les charges et augmenter les revenus.

Négociez la baisse du taux d'emprunt même si en ce moment la tendance est à la hausse.

Obtenez une meilleure assurance emprunteur pour votre prêt avec la délégation d'assurance en passant par un courtier

Négociez les frais bancaires de votre prêt immobilier

Modernisez le logement et proposez de belles prestations pour justifier un loyer supérieur

Faites des travaux et ajouter une chambre si l'agencement le permet

Louez en colocation à la chambre cela vous permettra souvent un revenu global plus important

Réduisez l'impact fiscal de votre location en optant pour le régime fiscal le plus adapté à votre situation

Comment optimiser la rentabilité de son investissement immobilier

La gestion d'investissements immobiliers, une affaire de professionnels 

Gesty accompagne ses clients dans la gestion de leur biens immobilier. 

Nous couvrons les loyers à 100% sans franchise ni délai de carence. Nous encaissons les loyers, nous payons les charges de copropriété auprès du syndic et nous reversons les revenus nets aux propriétaires.

Le fait que ce soit Gesty, professionnel de l'immobilier, qui soit l'interlocuteur unique des locataires en place permet une meilleure gestion du bien et une meilleure rentabilité, puisque nous nous assurons que chaque dépense ne soit pas à la charge du locataire.

Augmentation des taux de crédit, banques plus difficiles, quel sera l'impact sur le marché immobilier de ces changements et comment empruntez dans les meilleures conditions.

Empruntez pendant qu'il en est encore temps !

Le dépôt de garantie est la somme d’argent que le locataire verse au propriétaire du logement à son arrivée. Il est versé en général à l’entrée du locataire dans le logement. De quoi s’agit-il exactement et a-t-il une utilité réelle ?

L'utilité du dépôt de garantie en location

Le dépôt de garantie permet au propriétaire de protéger son patrimoine lorsqu’il loue un bien à un locataire. Il s’agit d’une somme d’argent versée par le locataire, qui garantit au propriétaire le remboursement des éventuels dégâts. En pratique, le dépôt de garantie constitue une assurance pour le propriétaire, qui a ainsi la certitude que celui-ci sera remboursé en cas de dégradation immobilière et mobilière.

De plus, le dépôt de garantie peut aider le propriétaire à faire face à des dépenses imprévues (entretien électrique, plomberie, etc.).

Quelles sont les conséquences pour le locataire en cas de non-versement du dépôt de garantie?

Il faut savoir qu’il existe des sanctions en cas de non-respect des clauses du bail et notamment du non versement du dépôt de garantie.

L’article 1721-1 du Code civil prévoit que le locataire peut être forcé à quitter le logement en cas de non-versement du dépôt de garantie. Cet article du Code civil stipule également que si le dépôt de garantie n’est pas versé dans les délais, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat de location.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie diffère selon si le bail est consenti pour une location nue ou bien une location meublée.

Quelles sont les obligations du locataire lorsqu'il quitte son logement ?

Lorsque le locataire quitte son logement, il a l'obligation de le remettre en état. Cela signifie qu'il doit rendre rendre le bien propre et en bon état.
L'état de l'appartement est vérifié lors de l'état de lieux de sortie qui est organisé par l'agence ou le propriétaire directement;
Lors de cet état des lieux de sortie, l'état de chaque pièce est vérifié. Les peintures, les sols, la plomberie, le fonctionnement des prises, etc...
Le relevé des compteurs est également effectué et le locataire doit remettre toutes les clés qu'il a reçues à son entrée dans le logement.

Le dépôt de garantie doit être restituer sous un délai de 1 mois après la réalisation de l'état des lieux de sortie si ce dernier ne présente aucune anomalie et que le logement est rendu dans un bon état.

Ce délai est prolongé à 2 mois si des différences apparaissent entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Ce délai prolongé permet de faire établir des devis par des entreprises pour la remise en état des dégradations ou dysfonctionnement constatés lors de l'état des lieux de sortie.

Si ces devis sont acceptés par le locataire, l'agence ou le propriétaire a la possibilité de demander le versement d'un complément au dépôt de garantie pour couvrir les frais.

Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ?

Pour un propriétaire, qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, il n'est pas si simple de calculer le montant du dépôt de garantie à restituer.
En effet, un propriétaire peut retenir une somme sur la caution, sous certaines conditions légales.
Il faut tout d'abord que le dépôt de garantie soit indiqué dans le bail. Il faut ensuite que le bailleur justifie de réparations qu'il devra effectuer pour la remise en état du logement.
Une grille de vétusté doit aussi être appliquée dans le calcul de restitution du dépôt de garantie pour ne pas pénaliser le locataire.
En tant que gestionnaire locatif, Gesty fait se travail à la place du propriétaire.
Cette grille de vétusté d'une location fait apparaître les éléments suivants :
Peintures, moquette ou papier peints => Durée de vie : 7 ans, Franchise de 1 an et 15% d'abattement annuel
Parquet et carrelage => Durée de vie : 15 ans, Franchise de 9 ans et 15% d'abattement annuel.

Exemple : si le coût des peintures est de 1000 € et que le locataire quitte le logement après 5 ans. Il faut enlever la franchise de 1 an puis appliquer l'abattement = 4x15% = 60% . Le propriétaire prendra a sa charge 600 € (60% de 1000 €) et le locataire est redevable des 40% restants soit 400 €.

Le bailleur est en droit de demander une somme supérieure si le dépôt de garantie initial n'est pas suffisant. Il doit alors justifier les raisons qui lui permettent d'avancer cette demande.

Le dépôt de garantie, une affaire de professionnels (de l'immobilier)

Gesty conseille à tous ces clients de laisser l'agence conserver le dépôt de garantie afin de faciliter sa restitution et son calcul.

Nous nous chargeons de la réalisation des devis par des professionnels du bâtiment pour justifier la conservation de tout ou partie de ce dépôt de garantie.

Le fait que ce soit Gesty, professionnel de l'immobilier, qui gère le dépôt de garantie, permet aux propriétaires d'être plus sereins et de ne pas à avoir à "se battre" contre un locataire de mauvaise foi pour expliquer les raisons de la conservation du dépôt de garantie.

Malheureusement nombreux sont les locataires qui ne prennent pas suffisamment au sérieux l'état des lieux de sortie et ne remplissent pas leu obligation de rendre un appartement en bon état.

Le dépôt de garantie est très utile pour le propriétaire mais il faut être vigilant sur les règles à respecter dans le cadre de sa restitution

Comment fonctionne la restitution du dépôt de garantie ?

Le régime meublé a été crée sous le gouvernement Fillon pour répondre à la demande croissante de logements destinés à la location. En mai 2017, le gouvernement a annoncé une modification du statut de l’investisseur locataire-propriétaire de type LMNP en LMP (location meublée professionnelle).

Quel est l’intérêt d’investir en location meublée ?

La location meublée est une alternative à la location vide. Le propriétaire loue un logement meublé afin d’offrir au locataire tout le confort souhaité. Cette formule de location permet d’avoir une solution de logement qui convient à toutes les budgets et a l'avantage d'avoir un loyer tout compris (meubles, équipements, décoration).

Par ailleurs, le locataire peut aménager son logement à sa guise et en fonction de ses besoins, ce qui évite d’investir dans des meubles à l’acquisition coûteuse.

La location meublée est accessible à tous les profils de locataires. En effet, elle permet aux individus et familles désirant s’installer dans leur nouvelle ville, d’avoir un logement tout meublé et équipé, ce qui peut enlever une grande partie des contraintes liées au déménagement.

Quelles sont les obligations de la location meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée, les règles de la loi de 1989 s’appliquent. Toutefois, ces règles peuvent varier d’une commune à l’autre. La loi de 1989 prévoit notamment :

la signature du bail d’habitation à durée indéterminée : cela signifie qu’au terme du bail, l’occupant ne peut pas être expulsé, sauf si des dégradations apparaissent ou si le propriétaire souhaite récupérer son logement ;

La sous-location est interdite, sauf accord du propriétaire. Toutefois, il existe des exceptions : sous-locations temporaires pour un mois maximum par an ou au titre d’une activité professionnelle (mutation par exemple).

Pour qu'une location soit considérée comme meublée il faut qu'elle propose un minimum d'équipement au locataire.

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier doit être fourni et établi avant l'entrée dans les lieux et avant la remise des clefs du logement au locataire. Cet état des lieux est annexé au bail.

Les articles du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu'un logement meublé doit impérativement comporter :

Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination

Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, comporte au minimum les éléments suivants :

Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C

Vaisselle nécessaire à la prise des repas

Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Quelles sont les règles fiscales communes au LMNP et au LMP ?

Que ce soit en meublé non professionnel ou en meublé professionnel, on applique les mêmes règles fiscales : soit vous optez pour le régime micro-bic soit pour le régime réel.

Le régime Micro-BIC en location meublée :

Lorsque vous êtes en location meublée, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) alors qu'en bail nu vous êtes en régime des revenus fonciers.

Si vous ne faites rien et que vous ne dépassez pas le seuil de 72 600 € de loyers, vous êtes automatiquement au régime micro-BIC. C'est un régime très simple puisque l'administration fiscale applique un abattement de 50% forfaitaire sur les loyers annuels reportés sur votre déclaration d'impôt. Cet abattement forfaitaire peut exceptionnellement être porté à 71% seulement dans le cas de locations meublés saisonnières classées, le seuil est aussi augmenté à 176 200 €.

Vous pouvez sur option opter pour le régime réel qui est plus avantageux. Soit il s'applique d'office si vous dépasser les seuils définis par l'administration fiscale, soit sur option.

Cela vous permet de déduire de vos loyers, 100% des charges (charges de copropriété, intérêts d'emprunt, assurance, charges locative etc...). Mais ce qui est le plus bénéfique c'est que vous pourrez également déduire les amortissements du bien. Cela vous permettra d'obtenir des déductions supérieurs à 50% comme dans le régime simplifié du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Les différences entre le régime micro-bic et le régime réel en location meublée

Partons du principe que votre taux marginal d'imposition est de 30%.

Vous achetez un bien au prix de 200 000 € qui génère 10 000 € de loyer annuel;
Les charges sont de 2000 €.
Les intérêts d'emprunt de votre crédit sont de 2934 € / an
et le mobilier est valorisé 5000 €.

<table>
<thead>
  <tr>
    <th>Vous louez votre bien ...</th>
    <th>Nu</th>
    <th>au régime MICRO BIC</th>
    <th>au régime RÉEL BIC</th>
  </tr>
</thead>
<tbody>
  <tr>
    <td></td>
    <td>Revenus fonciers</td>
    <td>Revenus régime micro BIC</td>
    <td class='evident'>Revenus régime réel BIC</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Loyer encaissés</td>
    <td>10 000€</td>
    <td>10 000€</td>
    <td class='evident'>10 000€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Abattement forfaitaire</td>
    <td>-</td>
    <td>5 000€</td>
    <td class='evident'>-</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Charges locatives</td>
    <td>2 000€</td>
    <td>-</td>
    <td class='evident'>2 000€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Intérêts d'emprunt</td>
    <td>2 934€</td>
    <td>-</td>
    <td class='evident'>2 934€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Honoraires</td>
    <td>0€</td>
    <td>0€</td>
    <td class='evident'>500€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Amortissements</td>
    <td>-</td>
    <td>-</td>
    <td class='evident'>7 114€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Revenus imposables</td>
    <td>5 066€</td>
    <td>5 000€</td>
    <td class='evident'>-2 548€</td>
  </tr>
</tbody>
<tfoot>
<tr>
    <td>impôt annuel à payer CSG / CRDS incluses</td>
    <td>2 391€</td>
    <td>2 360€</td>
    <td>0€</td>
  </tr>
  <tr>
    <td>Impôt à payer sur 10 ans</td>
    <td>24 617€</td>
    <td>23 600€</td>
    <td>0€</td>
  </tr>
</tfoot>
</table>

Comme vous le constatez dans ce tableau, le régime Réel en meublée est plus avantageux puisqu'il évite le paiement de l'impôt et donc optimise la rentabilité de votre investissement.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?

Le statut loueur meublé non professionnel est un statut qui permet à l'investisseur de louer son bien tout en bénéficiant de l'amortissement comptable du logement.

Comment passer du statut de LMNP à celui de LMP ?

Les conditions d'accès au statut de loueur meublé professionnel (LMP)

Avant le 08/02/2018 il fallait 3 conditions cumulatives pour être considéré comme loueur meublé professionnel :

Plus de 23 000 € de recettes meublées (somme des loyers charges comprises encaissés)

Les loyers sont supérieurs aux revenus d'activités du foyer fiscal

Inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

En février 2018 le Conseil Constitutionnel a supprimé la 3ème condition concernant l'inscription au RCS.

Cela veut dire que tous les investisseurs ayant le statut de loueur meublé non professionnel qui remplissaient seulement les 2 premières conditions passent automatiquement au statut de loueur meublé professionnel.

Après plusieurs années de flottement l'URSSAF a indiqué en 2021 que toute personne enregistrée sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est redevable des cotisations sociales, même si elle n'est pas enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés.

ATTENTION ! Pour le calcul du plafond de recettes, ce ne sont pas les recettes encaissées qui sont prises en compte par l'administration fiscale mais les montants acquis. C'est à dire que même si le bien est libre, ou bien qu'il y a eu une remise sur le loyer (comme en période de confinement), il faudra prendre en compte le loyer qui aurait du être versé.

De la même manière si vous louez un appartement en cours d'année, il faudra prendre en compte le loyer qui aurait du être encaissé sur l'année entière.

Pour les conditions de revenus : il faut qu'ils soient supérieurs aux revenus d'activité. Sont considérés comme revenus d'activités :

ATTENTION ! Ne sont pas pris en compte les revenus fonciers, les dividendes ou les revenus de capitaux.

Quelles sont les spécificités du statut LMNP  ?

Dans le cadre du régime de loueur meublé non professionnel, lorsque vous réalisez des bénéfices ils s'ajoutent directement aux autres revenus de votre foyer fiscal et ils sont imposés au barème d'impôt sur le revenu en appliquant votre taux marginal d'imposition.

Ces bénéfices sont également soumis aux prélèvement sociaux de 17,2%.

En cas de déficit, c'est à dire que vos charges sont supérieures à vos recettes.
La part du déficit avant amortissement est imputable sur 10 ans (seulement sur les bénéfices LMNP et non sur le revenu global).
La part du déficit lié aux amortissements est, lui, imputable sans limite de durée.
Bien entendu en cas de déficit il n'y a pas d'impôt sur le revenu et pas de prélèvements sociaux.

Lorsque vous réalisez des plus-value avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous êtes dans le régime des plus-value des particuliers c'est à dire que s'applique dégressivité de l'impôt selon la durée de détention avec une exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, au bout de 30 ans.

<table>
<thead>
  <tr>
    <th>Durée de détention</th>
    <th>Impôt sur le revenu</th>
    <th>Prélèvements sociaux</th>
  </tr>
</thead>
<tbody>
  <tr>
    <td></td>
    <td colspan="2">% d'abattement pour durée de détention</td>
  </tr>
<tr>
    <td>De 6 à 21 années</td>
    <td>6%</td>
    <td>1,65€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>22<sup>ème</sup> année</td>
    <td>4%</td>
    <td>1,60€</td>
  </tr>
<tr>
    <td>De la 23<sup>ème</sup> année à la 30<sup>ème</sup> année</td>
    <td><b>Exonération</b></td>
    <td>9%</td>
  </tr>
<tr>
    <td>Plus de 30 ans</td>
    <td><b>Exonération</b></td>
    <td><b>Exonération</b></td>
  </tr>

</tbody>
</table>

Le mécanisme des amortissements en LMNP n'impacte pas le calcul de la plus-value. Le calcul de la plus-value se fait comme suit :
Plus-Value = Prix de cession - Prix de revient (+ frais d'acquisition + travaux)

Quelles sont les spécificités du statut LMP ?

Imposition des revenus avec le statut LMP

Si vous réalisez des bénéfices avec le statut de loueur en meublé professionnel ils se rajouteront aux autres revenus du foyers et seront soumis au barème de l'impôt sur le revenu comme pour le statut du LMNP. Cependant il faudra également ajouter les cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants.

En cas de déficit avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP), la part de déficit avant amortissements sera imputable sur le revenu global et pas seulement les revenus de loueur en meublé.

La part de déficit lié aux amortissements est quant à lui imputable sans limite de durée sur les futurs résultats bénéficiaires.

En cas de déficit il n'y a pas d'impôt sur le revenu.

ATTENTION ! Même en cas de déficit, le loueur meublé professionnel (LMP) devra s'acquitter d'un forfait minimum de cotisations sociales (autour de 1200 € / an)

Les cotisations sociales en loueur meublé  professionnel (LMP)

Le loueur meublé professionnel doit cotiser au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) que ce soit en cas de déficit avec un minimum forfaitaire de 1200 € / an ou en bénéfice avec des cotisations d'environ 40% du bénéfice.

de valider des trimestres de retraite. 3 trimestres / an en cas de déficit et 4 trimestres par an si le bénéfice est supérieur à 6 342 €.

l'imposition de la plus-value en loueur meublé professionnel (LMP)

En tant que loueur meublé professionnel (LMP) la taxation de la plus-value se fait au niveau de l'impôt sur le revenu cependant le calcul de la plus value est le même que pour n'importe quel régime professionnel.

Plus-value = Prix de cession - VNC (Valeur Nette Comptable)

Mais attention il y a 2 niveaux de plus-value à prendre en compte :

La plus-value à Court Terme et la plus-value à Long Terme. Le calcul de ces 2 plus-value sont différents.

concerne les biens détenus depuis moins de 2 ans

concerne la somme des amortissements déduits

Cette plus-value à court terme est taxée à la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de l'impôt sur le revenu

Concerne les biens détenus depuis plus de 2 ans

concerne le prix de vente - le prix d'acquisition sans prendre en compte les amortissements

Cette plus-value à long terme est taxée à 12,80% + 17,2% de prélèvements sociaux soit une taxation de 30% au total.

Prix d'acquisition : 300 000 €
Amortissements déduits : 100 000 €
Prix de cession : 500 000 € (après plus de 2 ans de détention)
Valeur nette comptable : 200 000 € (valeur du bien au bilan une fois les amortissements déduits)
Tranche Marginale d'Imposition (TMI) : 30%

Plus-value = Prix de cession - VNC (Valeur Nette Comptable)
Plus-value = 500 000 - 200 000 € = 300 000 €

COURT TERME : à hauteur des amortissements taxée au TMI
Impôt : 100 000 x 30% = 30 000 €

LONG TERME : plus-value sans prendre en compte les amortissements, taxée à 12,80% + 17,2%
Impôt : 500 000 - 300 000 = 200 000 € x 30% = 60 000 €

=> Impôt sur la plus-value en LMP : 90 000 €

ATTENTION ! Il faudra ajouter à cet impôt les cotisations sociales à hauteur de 40% qui sont dues sur la plus-value court terme. A savoir dans notre exemple : 100 000 € x 40 % = 40 000 € de plus !

Pour un bien acheté 300 000 € et revendu 500 000 € l'Impôt sur la plus-value totale en LMP sera de 130 000 € !!

Comment ne pas payer l'impôt sur la plus-value en loueur meublé professionnel (LMP) ?

Le loueur en meublé professionnel peut avoir une exonération totale de la plus-value s'il rempli 2 conditions :

être en statut loueur meublé professionnel (LMP) depuis 5 ans minimum

avoir des recettes inférieures à 90 000 € (moyenne des 2 dernières années qui précèdent la cession)

ATTENTION ! Même si vous bénéficiez d'une exonération totale de la pls-value en tant que loueur en meublé professionnel, vous serez toujours redevable des cotisations sociales, à hauteur de 40 % sur la plus-value court terme c'est à dire à hauteur de la somme des amortissements. Dans notre exemple : 40 000 €

Si la 2ème condition n'est pas remplie et que les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l'exonération de plus-value sera partielle.

Si vous ne pouvez pas être exonéré de la plus-value car vous êtes en statut LMP depuis moins de 5 ans ou que vos recettes sont supérieures à 126 000 €, vous pourrez bénéficier d'un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention du bien.

ATTENTION ! Cet abattement se fera seulement sur la plus-value à long terme.

Devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP) : les conséquences du changement

Le passage du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) n'est pas sans impacts. La principale incidence se trouve au niveau des cotisations sociales et à l'affiliation au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) qui devient obligatoire.

Autre impact important : les déficits qui avaient été générés en LMNP ne sont pas imputables sur les bénéfices LMP. Cela signifie qu'il faut "repartir de 0" pour cumuler du déficit reportable.

Comme nous l'avons vu plus haut, le calcul de la plus-value diffère également entre les 2 statuts et peut avoir un impact très négatif.

Comment éviter de passer au statut LMP ?

Si le statut de LMP ne vous convient pas et que vous voulez restez au statut de LMNP, plusieurs solutions s'offrent à vous :

augmenter vos revenus d'activité pour qu'ils soient supérieurs aux recettes de loueur en meublé.

passer un bien en nu pour le sortir du régime meublé et ainsi réduire les revenus de la catégorie meublé

ATTENTION ! Réduire le loyer d'un bien de manière ponctuelle ne fonctionnera pas puisque l'administration fiscale se basera sur le loyer annuel que vous auriez du encaisser même si le bien n'a pas été occupé toute l'année ou bien si le loyer a fait l'objet d'une remise.

La location meublée est une niche pour optimiser son investissement immobilier mais il faut savoir choisir entre LMNP et LMP

Location meublée : l'impact du passage du statut LMNP au LMP

Principe général de l’encadrement et du plafonnement

Attention à ne pas confondre encadrement des loyers et plafonnement des loyers. L'encadrement concerne l'évolution du loyer entre 2 locataires. C'est à dire lorsque le bail du 1er locataire est résilié et qu'un nouveau bail est signé. Le nouveau loyer est soumis à cet encadrement.

Le plafonnement quant à lui, il concerne le loyer maximum qui peut être appliqué. Initialement, le plafonnement des loyers était une mesure expérimentale dans le cadre de la loi Elan de 2018 et initialement prévue pour 5 ans. Son objectif : réduire la tension locative de certaines villes où il est difficile de se loger. Cette mesure risque aujourd'hui d'être prolongée pour 3 ans et même d'être étendue à toute la France comme le demande Fabien Rousselle candidat à la présidentielle 2022.

Plafonnement des loyers, dans quelles villes ?

Dans quelles villes le plafonnement des loyers est appliquée ? Initialement cette réforme a été mise en oeuvre à Paris pour réduire la tension locative. Mais très vite cela a été étendu à d'autre grandes villes en France et de nouvelles vont suivre sur 2022.

L'encadrement des loyers à Paris et sa banlieue

C'est le 1er juillet 2019 que la réforme du plafonnement des loyers a été appliquée à Paris. Cela concernant exclusivement les 20 arrondissements de Paris intramuros.

Depuis le 1er juin 2021 les 9 villes de "Plaine Commune" sont concernées par le plafonnement des loyers. A savoir : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse

Depuis le 1er décembre 2021 le plafonnement des loyers a été étendue à la banlieue est parisienne et notamment les 9 villes rassemblées dans "l'Est Ensemble" : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Les loyers de ces villes du futur Grand-Paris ont augmentés plus rapidement qu'ailleurs. L'encadrement des loyers a pour objectif de favoriser l'accès au logement aux familles, travailleurs et étudiants.

Comme prévu, le plafonnement des loyers continue de s'étendre et ce sera alors 24 villes au total qui seront concernées par cette mesure en fin 2022.

Le calcul du loyer peut se faire directement via le site de la DRIHL, Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement en cliquant sur ce lien : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Le loyer est défini selon plusieurs critères :

Ces éléments permettent d'obtenir un loyer de référence et un loyer majoré. Le loyer est exprimé par m2.

En tant que propriétaire vous ne pouvez pas appliquer un loyer hors charge supérieur à ce loyer majoré.

Même si vous appliqué le loyer majoré, le contrat de location qui sera rédigé devra faire apparaître le loyer de référence mais aussi le loyer majoré.

Comment calculer le complément de loyer ?

Si le propriétaire souhaite appliquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, il devra indiqué un complément de loyer.

Pour cela le logement devra présenter des caractéristiques de confort et de localisation qui le justifie notamment :

Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...)

Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction du logement)

Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d'énergie

Quel risque encouru pour non respect du plafonnement du loyer ?

Les propriétaires peuvent être tentés de contourner la loi et dépasser le plafond des loyers de référence mais cela peut vite coûter cher et les sanctions peuvent être importantes.

En vigueur depuis 2018 dans certaines villes, l'encadrement des loyers impacte la rentabilité des investisseurs immobilier. Prolongation, extension à toute la France, zoom sur cette loi.

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