Emprunter en tant qu'investisseur locatif en direct
Avec les nouvelles conditions d'octroi, les investisseurs sont pénalisés dans leurs achats. En effet les nouvelles directives de la HCSF obligent les banques à ne plus utiliser la méthode dite de "calcul différentiel". C'est à dire de ne considérer comme charge seulement la différence entre le crédit et les loyers de l'investissement locatif. Ce qui permettrait à un investisseur de continuer d'acheter sans alourdir son endettement. Aujourd'hui la banque prends l'ensemble des mensualités de crédits qu'elle divise avec l'ensemble des revenus et elle obtient un endettement qui peut vite dépasser les 35%.
Exemple : prenons un investisseur qui a un revenu d'activité de 3000 € net qui est propriétaire de sa résidence principale avec un crédit de 1000 € et qui souhaite acheter un bien locatif. Pour cela il emprunte 200 000 € sur 20 ans. La mensualité est de 965 €. Il va louer se bien 800 €.
Calcul en différentiel :
Charge de l'investissement = 965-800 = 165 €
Charge crédit RP = 1000 €
revenu d'activité : 3000 €
Endettement = 1065 / 3000 = 35%
Calcul classique :
Ensemble des charges = 1000 (crédit RP) + 965 (crédit locatif) = 1965 €
Ensemble des revenus : 3000 (revenus d'activité) + 800 (revenu locatif) = 3800 €
Endettement = 1 965 / 3 800 = 65 %
Dans ce cas de figure, l'investisseur n'aurait pas pu emprunter et cela du aux nouvelles règles imposées par la HCSF pour les emprunts souscrits en 2022.