Encadrement et plafonnement des loyers 2022

Principe général de l’encadrement et du plafonnement

Attention à ne pas confondre encadrement des loyers et plafonnement des loyers. L'encadrement concerne l'évolution du loyer entre 2 locataires. C'est à dire lorsque le bail du 1er locataire est résilié et qu'un nouveau bail est signé. Le nouveau loyer est soumis à cet encadrement.

Le plafonnement quant à lui, il concerne le loyer maximum qui peut être appliqué. Initialement, le plafonnement des loyers était une mesure expérimentale dans le cadre de la loi Elan de 2018 et initialement prévue pour 5 ans. Son objectif : réduire la tension locative de certaines villes où il est difficile de se loger. Cette mesure risque aujourd'hui d'être prolongée pour 3 ans et même d'être étendue à toute la France comme le demande Fabien Rousselle candidat à la présidentielle 2022.

Plafonnement des loyers, dans quelles villes ?

Dans quelles villes le plafonnement des loyers est appliquée ? Initialement cette réforme a été mise en oeuvre à Paris pour réduire la tension locative. Mais très vite cela a été étendu à d'autre grandes villes en France et de nouvelles vont suivre sur 2022.

L'encadrement des loyers à Paris et sa banlieue

C'est le 1er juillet 2019 que la réforme du plafonnement des loyers a été appliquée à Paris. Cela concernant exclusivement les 20 arrondissements de Paris intramuros.

Depuis le 1er juin 2021 les 9 villes de "Plaine Commune" sont concernées par le plafonnement des loyers. A savoir : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse

Depuis le 1er décembre 2021 le plafonnement des loyers a été étendue à la banlieue est parisienne et notamment les 9 villes rassemblées dans "l'Est Ensemble" : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Les loyers de ces villes du futur Grand-Paris ont augmentés plus rapidement qu'ailleurs. L'encadrement des loyers a pour objectif de favoriser l'accès au logement aux familles, travailleurs et étudiants.

Comment calculer le plafond des loyers ?

Le calcul du loyer peut se faire directement via le site de la DRIHL, Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement en cliquant sur ce lien : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Le loyer est défini selon plusieurs critères :

• l'année de construction de l'immeuble
• le nombre de pièce
• le fait qu'il soit meublé ou non
• et bien entendu l'adresse

Ces éléments permettent d'obtenir un loyer de référence et un loyer majoré. Le loyer est exprimé par m2.

En tant que propriétaire vous ne pouvez pas appliquer un loyer hors charge supérieur à ce loyer majoré.

Même si vous appliqué le loyer majoré, le contrat de location qui sera rédigé devra faire apparaître le loyer de référence mais aussi le loyer majoré.

Comment calculer le complément de loyer ?

Si le propriétaire souhaite appliquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, il devra indiqué un complément de loyer.

Pour cela le logement devra présenter des caractéristiques de confort et de localisation qui le justifie notamment :

• Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...)
• Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction du logement)
• Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d'énergie

Quel risque encouru pour non respect du plafonnement du loyer ?

Les propriétaires peuvent être tentés de contourner la loi et dépasser le plafond des loyers de référence mais cela peut vite coûter cher et les sanctions peuvent être importantes.

Le risque peut venir du locataire qui pourra contester le bail. S'il conteste le complément de loyer il pourra le faire dans un délai de 3 mois après la signature du bail auprès de la commission départementale de conciliation. Si cette commission donne raison au locataire le propriétaire devra ajuster le montant du loyer pour qu'il corresponde au loyer de référence et rembourser le trop perçu au locataire. De plus, le propriétaire encours une amende de 5000 euros si c'est une personne physique et 15 000 euros s'il s'agit d'une personne morale.

Aujourd'hui de nombreux propriétaires ne respectent pas le dispositif du plafonnement de loyer. On estime que près de 40% des locations sont au dessus du loyer de référence. Compte tenu de l'ampleur du nombre d'infractions, peu de dossiers ont été envoyés devant la commission. La commission de conciliation aurait été saisie seulement 200 fois en donnant raison à chaque fois aux locataires mais n'aurait prononcée que 10 amendes pour non respect de la décision de justice.

Il est à noter que la Mairie de Paris travaille sur la création d'un outil qui pourra détecter automatiquement si une annonce respecte bien l'encadrement du loyer sinon le propriétaire sera averti de son infraction et devra modifier le montant du loyer.

Les contrôles sur les loyers vont se faire de plus en plus présents et il faudra s'attendre à de plus en plus de sanctions contre les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas les loyers de référence.

Comment calculer l'encadrement de loyer ?

Entre 2 locataires, lorsqu'un nouveau bail est signé, le loyer ne peut être augmenté au-delà de l'actualisation par l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il change tous les trimestres et il est disponible ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

Comment éviter l'encadrement des loyers ?

Comme toute règle, il y a des exceptions. Pour éviter d'appliquer cet encadrement de loyer, il faut :

• Que la mise en location soit réalisée auprès d'une entreprise. Ainsi le bail n'est pas soumis aux mêmes règles puisqu'il n'applique pas la loi de 1989 qui régie les obligations du logement en résidence principale.
• Que le bien soit loué pour la 1ère fois. En effet, vous venez d'acheter un bien qui était occupé directement par le propriétaire. Gesty s'occupe de la mise en location. Dans ce cas là nous pourrons appliquer le loyer librement. Sauf pour les villes concernées par le plafonnement des loyers.
• Que le loyer ait été sous évalué. Dans ce cas là il est tout à fait possible d'augmenter le loyer mais dans une certaine limite. Il ne faut pas que la différence, entre les loyers constatés sur les biens équivalent du voisinage et l'ancien loyer appliqué sur votre bien avant le renouvellement du bail ,soit supérieure à 50%. Si vous avez fait des travaux dont le montant équivaut au minimum à la dernière année de loyer, vous pouvez justifier une augmentation annuelle du loyer depuis le dernier renouvellement de 15% du montant des travaux. C'est le plus bénéfique des 2 calculs qu'il faudra appliquer.
• Que le bien n'ait pas été loué depuis plus de 18 mois. En l'absence de locataire et donc d'inoccupation depuis plus de 18 mois, vous avez la possibilité d'appliquer librement un nouveau loyer.
• Que des travaux importants aient été réalisés dans les parties communes dans les 6 derniers mois qui précèdent la location.