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Les conditions de la Garantie de loyer impayé (GLI)

28 février 2022

Qu'est ce que la Garantie de Loyers Impayés (GLI) ?

Votre locataire cesse de vous payer le loyer ? Il ne respecte pas son préavis ou alors vous constatez des dégradations des lieux ? Tout cela peut être couvert par la garantie de loyers impayés appelé aussi GLI.

Qui peut souscrire à l'assurance loyer impayé ?

La garantie de loyer impayée est une assurance souscrite par un propriétaire auprès d'une compagnie privée pour se couvrir d'un éventuel défaut de paiement de son locataire.

Les garanties de cette assurance de loyer impayé peuvent être différentes selon s'il s'agit d'une GLI individuelle ou une GLI groupe.

On parle d'assurance loyer impayé individuelle lorsque le propriétaire conclue directement ce contrat auprès d'une compagnie d'assurance. Les garanties sont inférieures à la GLI groupe qui, elle, est souscrite par un cabinet de gestion comme GESTY et qui l'a propose à ses clients.

La GLI groupe permet de recevoir le paiement locatif immédiatement sans délai lorsque le locataire ne le paye pas, alors que dans le cadre de la GLI individuelle il faudra attendre la déclaration du sinistre puis sa prise en charge. Le délai de réception des premiers fonds peut intervenir après 2 mois d'impayés.

Au niveau des montants garantis, la GLI Groupe est également mieux placée puisqu'elle peut couvrir jusqu'à 90 000 € d'impayés sans durée dans le temps c'est à dire jusqu'à récupération du bien. Au niveau des dégradations immobilières la couverture est de 10 000 €.

Avec une GLI Groupe vous bénéficiez souvent d'un meilleur tarif qu'avec une GLI individuelle, autour des 2,5% contre plus de 3%. Cela est du au fait que le gestionnaire souscrit des centaines de contrats auprès de la compagnie d'assurance, il est donc en mesure de négocier un meilleur tarif et le proposer à ses clients propriétaires bailleurs.

Mais attention pour mettre en place cette assurance il faut remplir plusieurs obligations.

Quand intervient l'assurance loyer impayé ?

Les loyers, charges et taxes doivent être payés par le locataire dans les délais et formes prévues au bail. A partir du moment où ces obligations ne sont pas respectées l'assurance loyer impayé peut être déclenchée. Attention cependant, il faut souvent suivre une procédure stricte :

  • Première étape : la lettre de relance simple : Dans les 20 jours de la date d'exigibilité du règlement, le propriétaire bailleur doit adresser au locataire une lettre de relance simple avec si nécessaire un double au garant.
  • Deuxième étape : la lettre recommandée avec accusé de réception : dans les 35 jours de la date d'exigibilité du paiement, le propriétaire bailleur adresse au locataire un lettre recommandée AR le mettant en demeure de payer sous huitaine et lui rappelant la clause résolutoire insérée au bail.
  • Troisième étape : le commandement de payer : Dans les quarante jours au plus tard de la date d'exigibilité du loyer et si les règlements n'ont pas été complètement régularisés par le locataire ou la caution, le propriétaire devra déclarer le sinistre à l'assureur. Dans les 50 jours de la date d'exigibilité du paiement, l'assureur saisit un huissier de justice afin qu'il délivre au locataire un commandement de payer.

Dans le cadre d'une GLI individuelle, souscrite directement auprès d'une compagnie d'assurance, le propriétaire devra donc attendre 40 jours pour déclarer le sinistre; Le temps que la compagnie prenne en compte la demande, il recevra son règlement après 2 mois de loyers impayés.

Dans le cadre de l'assurance de loyer groupe, souscrite auprès d'un gestionnaire, le propriétaire n'aura aucune démarche à faire et recevra son loyer au maximum à la fin du mois de l'impayé.

Quelle garantie demander à un locataire ?

Pour obtenir une assurance de loyers impayés, il faut être propriétaire bailleur et que le bien mis en location soit la résidence principale du locataire. Il faut également que le locataire remplisse des conditions de solvabilité.

Avec une GLI groupe le taux de solvabilité peut aller jusqu'à 37 %. C'est à dire qu'avec un revenu de 2000 € net par mois, le locataire pourra signer un bail avec un loyer de 740 € charges comprises maximum,. Calcul : 2000 x37% = 740 €.

De la même manière si vous avez un bien que vous voulez louer 1000 € / mois charges comprises il faudra sélectionner un locataire qui a un revenu net mensuel de 2 702 €. Calcul : 1000/37% = 2 702 €

Dans le cadre d'un investissement locatif immobilier et d'un achat réalisé à crédit, cette assurance loyer est un élément indispensable, cela permet au propriétaire d'être certain d'avoir des rentrées d'argent pour payer son crédit bancaire.

De plus, même si c'est une dépense supplémentaire pour l'investisseur, cette charge est déductible des revenus fonciers déclarés aux impôts.

Comment contourner la GLI ? Quelles alternatives à la garantie loyer ?

Il peut arriver que les revenus du locataire ne soient pas suffisant pour qu'il soit couvert par la garantie de loyers impayés. Cependant dans le cadre d'un investissement locatif, le propriétaire souhaitera tout de même avoir des garanties solides. Alors quelles alternatives ?

  • le cautionnement physique : Certes cette "garantie" est gratuite, puisqu'il s'agit d'avoir une personne qui se porte caution solidaire pour le futur occupant en cas de non règlement de loyer. Par contre dans le cas où le locataire de règle pas le loyer, le bailleur devra entamer toutes les démarches pour mettre en demeure le locataire et son garant. Une telle procédure peut durer plus de 2 ans et engendrer des frais juridiques très élevés sans être garanti d'obtenir le remboursement total des sommes dues.
  • la garantie visale : Il s'agit d'une couverture proposée par Action Logement. Elle est gratuite mais elle est aussi limitée notamment au niveau de la dégradation immobilière qui couvre maximum 2 mois de loyer contre 10 000 € pour une assurance loyer impayé. Il faut que le locataire soit âgé de 18 à 30 ans
  • la garantie inversée : proposée par un de nos partenaires, la garantie inversée permet à un locataire de garantir son dossier. Contrairement à la garantie loyer, qui se base principalement sur le taux de solvabilité cette garantie prend en compte l'épargne et la situation globale de l'occupant.

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