Location meublée : l'impact du passage du statut LMNP au LMP

Quel est l’intérêt d’investir en location meublée ?

La location meublée est une alternative à la location vide. Le propriétaire loue un logement meublé afin d’offrir au locataire tout le confort souhaité. Cette formule de location permet d’avoir une solution de logement qui convient à toutes les budgets et a l'avantage d'avoir un loyer tout compris (meubles, équipements, décoration).

Par ailleurs, le locataire peut aménager son logement à sa guise et en fonction de ses besoins, ce qui évite d’investir dans des meubles à l’acquisition coûteuse.

La location meublée est accessible à tous les profils de locataires. En effet, elle permet aux individus et familles désirant s’installer dans leur nouvelle ville, d’avoir un logement tout meublé et équipé, ce qui peut enlever une grande partie des contraintes liées au déménagement.

Quelles sont les obligations de la location meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée, les règles de la loi de 1989 s’appliquent. Toutefois, ces règles peuvent varier d’une commune à l’autre. La loi de 1989 prévoit notamment :

la signature du bail d’habitation à durée indéterminée : cela signifie qu’au terme du bail, l’occupant ne peut pas être expulsé, sauf si des dégradations apparaissent ou si le propriétaire souhaite récupérer son logement ;

La sous-location est interdite, sauf accord du propriétaire. Toutefois, il existe des exceptions : sous-locations temporaires pour un mois maximum par an ou au titre d’une activité professionnelle (mutation par exemple).

Pour qu'une location soit considérée comme meublée il faut qu'elle propose un minimum d'équipement au locataire.

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier doit être fourni et établi avant l'entrée dans les lieux et avant la remise des clefs du logement au locataire. Cet état des lieux est annexé au bail.

Les articles du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu'un logement meublé doit impérativement comporter :

Article 1 :

Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination

Article 2 :

Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, comporte au minimum les éléments suivants :

Quelles sont les règles fiscales communes au LMNP et au LMP ?

Que ce soit en meublé non professionnel ou en meublé professionnel, on applique les mêmes règles fiscales : soit vous optez pour le régime micro-bic soit pour le régime réel.

Le régime Micro-BIC en location meublée :

Lorsque vous êtes en location meublée, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) alors qu'en bail nu vous êtes en régime des revenus fonciers.

Si vous ne faites rien et que vous ne dépassez pas le seuil de 72 600 € de loyers, vous êtes automatiquement au régime micro-BIC. C'est un régime très simple puisque l'administration fiscale applique un abattement de 50% forfaitaire sur les loyers annuels reportés sur votre déclaration d'impôt. Cet abattement forfaitaire peut exceptionnellement être porté à 71% seulement dans le cas de locations meublés saisonnières classées, le seuil est aussi augmenté à 176 200 €.

Le régime Réel en location meublée :

Vous pouvez sur option opter pour le régime réel qui est plus avantageux. Soit il s'applique d'office si vous dépasser les seuils définis par l'administration fiscale, soit sur option.

Cela vous permet de déduire de vos loyers, 100% des charges (charges de copropriété, intérêts d'emprunt, assurance, charges locative etc...). Mais ce qui est le plus bénéfique c'est que vous pourrez également déduire les amortissements du bien. Cela vous permettra d'obtenir des déductions supérieurs à 50% comme dans le régime simplifié du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Les différences entre le régime micro-bic et le régime réel en location meublée

Partons du principe que votre taux marginal d'imposition est de 30%.

Vous achetez un bien au prix de 200 000 € qui génère 10 000 € de loyer annuel;
Les charges sont de 2000 €.
Les intérêts d'emprunt de votre crédit sont de 2934 € / an
et le mobilier est valorisé 5000 €.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?

Le statut loueur meublé non professionnel est un statut qui permet à l'investisseur de louer son bien tout en bénéficiant de l'amortissement comptable du logement.

Comment passer du statut de LMNP à celui de LMP ?

Les conditions d'accès au statut de loueur meublé professionnel (LMP)

Avant le 08/02/2018 il fallait 3 conditions cumulatives pour être considéré comme loueur meublé professionnel :

1. Plus de 23 000 € de recettes meublées (somme des loyers charges comprises encaissés)
2. Les loyers sont supérieurs aux revenus d'activités du foyer fiscal
3. Inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

En février 2018 le Conseil Constitutionnel a supprimé la 3ème condition concernant l'inscription au RCS.

Cela veut dire que tous les investisseurs ayant le statut de loueur meublé non professionnel qui remplissaient seulement les 2 premières conditions passent automatiquement au statut de loueur meublé professionnel.

Après plusieurs années de flottement l'URSSAF a indiqué en 2021 que toute personne enregistrée sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est redevable des cotisations sociales, même si elle n'est pas enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Quelles sont les spécificités du statut LMNP  ?

L'imposition des revenus en LMNP

Si vous réalisez des bénéfices :

Dans le cadre du régime de loueur meublé non professionnel, lorsque vous réalisez des bénéfices ils s'ajoutent directement aux autres revenus de votre foyer fiscal et ils sont imposés au barème d'impôt sur le revenu en appliquant votre taux marginal d'imposition.

Ces bénéfices sont également soumis aux prélèvement sociaux de 17,2%.

Si vous réalisez des déficits :

En cas de déficit, c'est à dire que vos charges sont supérieures à vos recettes.
La part du déficit avant amortissement est imputable sur 10 ans (seulement sur les bénéfices LMNP et non sur le revenu global).
La part du déficit lié aux amortissements est, lui, imputable sans limite de durée.
Bien entendu en cas de déficit il n'y a pas d'impôt sur le revenu et pas de prélèvements sociaux.

L'imposition de la plus-value en LMNP

Lorsque vous réalisez des plus-value avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous êtes dans le régime des plus-value des particuliers c'est à dire que s'applique dégressivité de l'impôt selon la durée de détention avec une exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, au bout de 30 ans.

Le mécanisme des amortissements en LMNP n'impacte pas le calcul de la plus-value. Le calcul de la plus-value se fait comme suit :
Plus-Value = Prix de cession - Prix de revient (+ frais d'acquisition + travaux)

Quelles sont les spécificités du statut LMP ?

Imposition des revenus avec le statut LMP

Si vous réalisez des bénéfices :

Si vous réalisez des bénéfices avec le statut de loueur en meublé professionnel ils se rajouteront aux autres revenus du foyers et seront soumis au barème de l'impôt sur le revenu comme pour le statut du LMNP. Cependant il faudra également ajouter les cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants.

Si vous réalisez des déficits :

En cas de déficit avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP), la part de déficit avant amortissements sera imputable sur le revenu global et pas seulement les revenus de loueur en meublé.

La part de déficit lié aux amortissements est quant à lui imputable sans limite de durée sur les futurs résultats bénéficiaires.

En cas de déficit il n'y a pas d'impôt sur le revenu.

Les cotisations sociales en loueur meublé professionnel (LMP)

Le loueur meublé professionnel doit cotiser au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) que ce soit en cas de déficit avec un minimum forfaitaire de 1200 € / an ou en bénéfice avec des cotisations d'environ 40% du bénéfice.

Cela permet au propriétaire :

• d'avoir une couverture sociale,
• de valider des trimestres de retraite. 3 trimestres / an en cas de déficit et 4 trimestres par an si le bénéfice est supérieur à 6 342 €.

l'imposition de la plus-value en loueur meublé professionnel (LMP)

En tant que loueur meublé professionnel (LMP) la taxation de la plus-value se fait au niveau de l'impôt sur le revenu cependant le calcul de la plus value est le même que pour n'importe quel régime professionnel.

Calcul de la plus-value en LMP :

Plus-value = Prix de cession - VNC (Valeur Nette Comptable)

Mais attention il y a 2 niveaux de plus-value à prendre en compte :

La plus-value à Court Terme et la plus-value à Long Terme. Le calcul de ces 2 plus-value sont différents.

La plus-value à court terme en LMP :

• concerne les biens détenus depuis moins de 2 ans
• concerne la somme des amortissements déduits

Cette plus-value à court terme est taxée à la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de l'impôt sur le revenu

La plus-value à long terme en LMP :

• Concerne les biens détenus depuis plus de 2 ans
• concerne le prix de vente - le prix d'acquisition sans prendre en compte les amortissements

Cette plus-value à long terme est taxée à 12,80% + 17,2% de prélèvements sociaux soit une taxation de 30% au total.

Exemple chiffré :

Prix d'acquisition : 300 000 €
Amortissements déduits : 100 000 €
Prix de cession : 500 000 € (après plus de 2 ans de détention)
Valeur nette comptable : 200 000 € (valeur du bien au bilan une fois les amortissements déduits)
Tranche Marginale d'Imposition (TMI) : 30%

Plus-value = Prix de cession - VNC (Valeur Nette Comptable)
Plus-value = 500 000 - 200 000 € = 300 000 €

COURT TERME : à hauteur des amortissements taxée au TMI
Impôt : 100 000 x 30% = 30 000 €

LONG TERME : plus-value sans prendre en compte les amortissements, taxée à 12,80% + 17,2%
Impôt : 500 000 - 300 000 = 200 000 € x 30% = 60 000 €

=> Impôt sur la plus-value en LMP : 90 000 €

Comment ne pas payer l'impôt sur la plus-value en loueur meublé professionnel (LMP) ?

Le loueur en meublé professionnel peut avoir une exonération totale de la plus-value s'il rempli 2 conditions :

• être en statut loueur meublé professionnel (LMP) depuis 5 ans minimum
• avoir des recettes inférieures à 90 000 € (moyenne des 2 dernières années qui précèdent la cession)

Devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP) : les conséquences du changement

Le passage du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) n'est pas sans impacts. La principale incidence se trouve au niveau des cotisations sociales et à l'affiliation au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) qui devient obligatoire.

Autre impact important : les déficits qui avaient été générés en LMNP ne sont pas imputables sur les bénéfices LMP. Cela signifie qu'il faut "repartir de 0" pour cumuler du déficit reportable.

Comme nous l'avons vu plus haut, le calcul de la plus-value diffère également entre les 2 statuts et peut avoir un impact très négatif.

Comment éviter de passer au statut LMP ?

Si le statut de LMP ne vous convient pas et que vous voulez restez au statut de LMNP, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• augmenter vos revenus d'activité pour qu'ils soient supérieurs aux recettes de loueur en meublé.
• passer un bien en nu pour le sortir du régime meublé et ainsi réduire les revenus de la catégorie meublé