Cela fait déjà plusieurs mois que les banques ont commencé à faire évoluer les taux des prêts immobiliers. Et il est de plus en plus difficile d'obtenir un emprunt. Il s'agit pour l'instant d'une légère hausse, mais est-ce qu'il faut envisager un mouvement durable ?

Depuis plus de 15 ans les taux n'ont cessé de baisser. Il y a 12 ans on empruntait sur 25 ans au taux de 4,50% contre moins de 1% il y a peu de temps.

Pour comprendre ce ressent changement, il faut déjà comprendre comment la banque fixe les taux des prêts immobiliers.

Les taux des crédits immobiliers sont fixés en fonction du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) et des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sur 10 ans. Si ces 2 éléments augmentent, les banques de détails (votre agence Crédit Agricole ou SG) répercutera cette augmentation sur les taux de prêts immobilier pour conserver sa marge.

Suite à la crise du Covid tous les pays ont connus une reprise en force de leurs activités commerciales mais une pénurie des matières premières de plus en plus forte à entrainée une inflation et donc une augmentation du taux directeur et l'OAT 10 ans. Conséquence : l'augmentation des taux de crédit.

Le taux d'inflation sur 1 an dépassait les 5% au mois de mars en France et 7% au niveau européen.

Le conflit Ukrainien qui pourrait entrainer un choc pétrolier n'arrange rien et accélère cette inflation à la hausse.

Pour faire baisser l'inflation les banques centrales n'ont pas d'autre choix que d'augmenter leurs taux court termes.

Des financements moins faciles à obtenir

Entre la hausse des taux et la situation après covid, les banques resserrent l'étau et il devient de plus en plus difficile d'emprunter. Suite aux nouvelles règles édictées par le HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière), les conditions d'octroi ont été renforcées en limitant l'endettement à 35% maximum. Cela devient une vraie contrainte pour les investisseurs qui peuvent se retrouver vite au dessus de l'endettement maximum à moins qu'ils achètent via une SCI pour éviter de s'endetter personnellement.

Combien je dois gagner pour un crédit de 200 000 € sur 25 ans ?

En partant sur un taux à 1,80% en moyenne constaté sur Paris au 1er semestre 2022, l'échéance du crédit sera de 831 € par mois.

Pour ne pas dépasser un endettement de 35% il faudra justifier d'un salaire net mensuel de 2375 €.

Pour emprunter dans les meilleures conditions il faut comprendre comment raisonne la banque et dans quelle catégorie vous vous trouvez :

Selon votre profil la banque ne va pas appliquer les mêmes règles.

Quelles solutions pour emprunter aux meilleures conditions ?

Optimisation du coût de l'assurance emprunteur

Lorsque l'on contracte un crédit immobilier, il est obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur. Son utilité est simple : couvrir la dette (le crédit) en cas de décès, invalidité ou arrêt de travail. Cette assurance peut coûter plus ou moins chère.

Il arrivera souvent que dans le cadre de votre prêt immobilier, la banque souhaite avoir des contreparties. L'assurance emprunteur fait partie de ces contreparties. Du coup, l'assurance que la banque va vous proposer va souvent être plus chère que des assurances que vous prendriez en dehors de la banque en faisant une délégation d'assurance auprès d'un courtier. Cela est surtout vrai lorsque vous êtes jeunes. Pour les moins jeunes l'assurance de la banque peut être plus intéressante. Le fonctionnement de l'assurance groupe est le même que pour le système de retraite, ce sont les jeunes qui payent pour les plus âgés.

Optimiser votre coût d'assurance emprunteur vous permettra d'optimiser mécaniquement votre rentabilité si vous faite un investissement locatif. Cela ne pourra qu'être bénéfique pour votre projet immobilier.

Nouvelles règles pour changer d'assurance de crédit

Vous vous êtes fait financé ? et maintenant il faut souscrire à une assurance emprunteur ? Grâce à la loi Lemoine, depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment sans attendre la 1ère année de contrat. C'est un élément à prendre en compte dans l'étude de votre projet immobilier. Même si la banque vous impose son assurance, ne vous battez pas contre elle au risque de ne pas obtenir le crédit. Attendez quelques mois et changer d'assurance.

Bull Market ou Bear Market ? Marché en hausse ou en baisse ?

Les taux des prêts immobiliers ont atteint leurs plus bas historique en 2021 mais depuis le début d'année 2022 ils ont fortement progressé. Avec les taux bas, et avec les économies forcées dues au Covid, les ménages ont plus dépensés dans leur logement entre fin 2020 et début 2022. En parallèle les prix de l'immobilier ont augmentés.

La Banque Centrale Européenne a réalisées une étude qui met en évidence le lien entre les prix du marché immobilier et le niveau des taux. des crédits immobiliers.

Une hausse de 1 point du taux de crédit immobilier conduirait à une baisse des prix de l'immobilier d'environ 5% après deux ans environ.

Bien entendu chaque ville ne sera pas affectée de la même manière. Celles qui présentent un dynamisme fort, c'est à dire là où les acheteurs ont des salaires plus importants, seront moins touchées, profitant de leur épargne financière pour avoir un apport plus conséquent pour leur prêt immobilier. Le nombre d'acheteurs y est également plus élevé que dans des villes moins dynamiques.

Quelles solutions pour minimiser son risque sur le marché immobilier

Il n'y a pas d'investissement sans risque, même sur un marché comme l'immobilier. Et plus vous allez chercher une rentabilité, plus le risque sera élevé. Il est cependant possible de minimiser ce risque et de dégager une rentabilité acceptable.

Pour limiter votre risque, choisissez une ville dynamique, c'est à dire qui a un bassin d'emploi important et sur différents secteur d'activité. En cas de fluctuation du marché il y aura toujours une demande locative.

Dans le cadre de votre projet d'achat, attardez-vous sur les caractéristiques du bien :

son emplacement : est-ce qu'il est proche des commerces ou des transports ?

son agencement : est-ce qu'il n'y a pas de perte de place, est-ce que les wc sont sur le palier

son isolation : les biens mal isolés vont être de plus en plus difficile à louer donc attention

son potentiel de transformation : est-ce qu'il est possible de transformer le bien. Faire évoluer l'appartement peut apporter un réel avantage locatif. Un appartement avec 1 chambre que l'on peut transformer en 2 chambres par exemple permettra de valoriser votre bien.

Avant de vous lancer dans un achat d'investissement immobilier en ayant recours à un crédit qu'il faudra rembourser, définissez bien votre projet. Est-ce que vous avez un profil plus "patrimonial" ? c'est à dire que vous préférez un bien de qualité dans des villes très recherchées où les variations des prix de l'immobilier sont faibles ou bien est-ce que vous avez un profil plus "risqué" ? vous êtes capable d'investir dans des quartiers "en devenir" en périphérie des grandes villes.

Pour réussir votre projet immobilier d'investissement, il va falloir analyser sa rentabilité et surtout identifier comment l'optimiser.

Comme nous l'avons vu précédemment, il faut travailler sur les différents éléments qui ont un impact direct sur la rentabilité de votre projet. De manière assez simple : il faut baisser les charges et augmenter les revenus.

Négociez la baisse du taux d'emprunt même si en ce moment la tendance est à la hausse.

Obtenez une meilleure assurance emprunteur pour votre prêt avec la délégation d'assurance en passant par un courtier

Négociez les frais bancaires de votre prêt immobilier

Modernisez le logement et proposez de belles prestations pour justifier un loyer supérieur

Faites des travaux et ajouter une chambre si l'agencement le permet

Louez en colocation à la chambre cela vous permettra souvent un revenu global plus important

Réduisez l'impact fiscal de votre location en optant pour le régime fiscal le plus adapté à votre situation

Comment optimiser la rentabilité de son investissement immobilier

La gestion d'investissements immobiliers, une affaire de professionnels 

Gesty accompagne ses clients dans la gestion de leur biens immobilier. 

Nous couvrons les loyers à 100% sans franchise ni délai de carence. Nous encaissons les loyers, nous payons les charges de copropriété auprès du syndic et nous reversons les revenus nets aux propriétaires.

Le fait que ce soit Gesty, professionnel de l'immobilier, qui soit l'interlocuteur unique des locataires en place permet une meilleure gestion du bien et une meilleure rentabilité, puisque nous nous assurons que chaque dépense ne soit pas à la charge du locataire.

Augmentation des taux de crédit, banques plus difficiles, quel sera l'impact sur le marché immobilier de ces changements et comment empruntez dans les meilleures conditions.

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