Légalement, un propriétaire est en droit de réclamer l'expulsion de son locataire lorsqu'il ne respecte plus ses obligations. Comme un défaut d'assurance, des dégradations avérées dans le logement mais aussi pour loyers impayés.

Cette situation est la plus courante : votre locataire ne s’acquitte pas régulièrement de ses loyers, vous privant ainsi d’une source de revenus. C'est la situation que nous allons voir plus en détail.

C'est la panique ! Du jour au lendemain votre locataire ne peut plus payer son loyer. Parfois pour des raisons non souhaitées/maitrisées comme une perte d'emploi, parfois simplement par mauvaise foi.

Dans les deux situations, le but est de récupérer le logement dans les plus brefs délais pour palier à votre perte de revenus.

Il est important de préciser qu'une procédure d'expulsion dure entre 18 et 36 mois, selon la période (trêve hivernale, délai de traitement du tribunal judiciaire etc...)

Quelle est la procédure pour expulser un locataire ?

Etape n°1: Parlez avec votre locataire. Il est important, dès le premier jour d'impayé de mettre en place un dialogue avec votre locataire afin de connaître le motif de l'impayé ou de retard de paiement et de demander le paiement immédiat du loyer.

Ainsi, vous pourrez instantanément évaluer la situation à savoir, si c'est un incident passager ou si, la situation se complique et qu'il va falloir intenter une action en justice.

Etape n°2: Faute d'avoir trouvé un accord, vous savez que votre locataire ne règlera plus son loyer et qu'une action en vue d'une expulsion est inévitable.

Si votre bail contient une clause résolutoire*, vous pouvez déjà demander à un huissier de justice de délivrer un commandement de payer à votre locataire.

Il s'agit d'une lettre qui sera adressée à votre locataire lui indiquant le solde des sommes à payer et lui donnant un délai de 2 mois pour payer.

Si, à l'issu du délai, votre locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement et qu'aucune solution amiable n'a été trouvé, le propriétaire se doit de saisir le tribunal afin que le juge puisse constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

Il est possible que le juge accorde des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

*Clause résolutoire: il s'agit d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Et si mon locataire ne veut pas quitter le logement ?

Faute de résolution pacifiée, l’huissier de justice demande à la préfecture d’autoriser le recours à la force publique pour faire exécuter la décision de justice. Après consultations, le préfet décide d’accepter ou non la demande. Tout refus doit être motivé.

Quand ne peut-on pas expulser un locataire ?

Il arrive que le juge prononce l'expulsion du locataire lors de l'audience mais que celle-ci est impossible.

C'est le cas pendant la trêve hivernale qui dure du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Et ce, même si le jugement a été rendu avant le début de la trêve hivernale.

Il est aussi par exemple interdit d’exclure un occupant avec des enfants scolarisés à charge durant l’année scolaire.

Combien coûte la procédure d'expulsion ?

La procédure d'expulsion est en elle-même coûteuse - les frais d'huissiers pour l'envoi d'un commandement de payer représentent quelques centaines d'euros.

Saisir le tribunal est une procédure gratuite.

Au-delà des coûts de procédure en elle-même, le temps de cette dernière, vous n'avez aucun revenus locatifs sur le bien en question. Ce qui peut chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d'euros de manque à gagner pour le propriétaire.

Malheureusement, ces situations peuvent placer les propriétaires dans des situations complexes, une procédure d'expulsion peut durer entre 18 et 36 mois.

Comment me protéger des loyers impayés ?

Malgré une étude poussée des dossiers de candidature, le risque zéro n'existe pas. Lors d'un investissement locatif, les loyers impayés représentent le principal risque.

La principale solution est d'opter pour la souscription d'une assurance loyers impayés.

Chez Gesty, nous proposons à tout nos propriétaires bailleurs, une assurance permettant de couvrir les loyers impayés (dans la limite de 90 000€) mais également les frais de procédures.

Nous sommes également capable de vous protéger contre les dégradations immobilières dans la limite de 10 000€.

N'hésitez pas à suivre notre actu', un nouvel article sur notre contrat d'assurance loyers impayés sera bientôt disponible !

La procédure d'expulsion peut être complexe et coûteuse. On vous éclaire.

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